青岛市轨道交通土地资源开发利用管理
爱青岛 2016-11-23 17:13

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《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》新闻发布会
    
    主持人:各位每朋友大家上午好!欢迎大家来到市政府新闻办的新闻发布会的现场,为加强轨道交通土地资源开发利用的管理,优化城市空间功能布局,促进轨道交通建设和沿线区域经济发展,市政府制订了《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》,为增进大家对这个规章的了解,今天我们就对这个规章进行解读,所以特别邀请到了青岛市人民政府法制办公室副主任蓝海华同志,同时也邀请到了地铁集团相关的领导参与会议,一起来回答记者朋友们的提问。
    下面,就请蓝主任首先介绍一下规章的有关内容。
    
    蓝海华:新闻界的各位朋友:
    大家上午好!首先感谢大家来出席我们的新闻发布会,2016年10月18日,市政府第120次常务会议审议通过了《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》,并将于2017年1月1日正式实施。下面,我向各位新闻界的朋友介绍一下《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》(以下简称《办法》)的有关情况。 
    我市正在全面推进轨道交通建设。轨道交通的建设,必将不断改进和提升城市公共交通运营水平,极大地方便市民出行。城市轨道交通具体有“公共产品、公益性和商业化经营”三个突出的行业属性,但是,也同时具有投资额巨大、规模效应突出、收入长期化、衍生商业价值较大等经济特点。根据我市地铁线网规划,我市轨道交通远景线网共规划807公里。巨大的建设规模,需要的更多资金支持。因此,需要统筹解决好建设资金不足问题。目前全国其他城市普遍采取通过土地综合开发利用的方式,解决资金不足问题。通过轨道交通土地资源开发利用,一方面解决资金不足问题,另一方面又有利于轨道交通建设项目于城市其他相关项目合理布局与整体开发,提高土地利用率和建设效率。去年9月,《青岛市轨道交通条例》正式实施。《条例》赋予了地铁集团综合开发职能。为落实《条例》规定,推动沿线土地资源开发利用的管理工作,市政府加快推进了《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》制定工作。通过制定政府规章,有利于此项工作的稳定性、长期性和制度化、规范化。
    《青岛市轨道交通土地资源开发利用管理办法》共26条,借鉴其他城市的相关开发经验,主要对土地规划控制范围、土地开发核心区和特定区的设置、土地利用专项规划的编制、综合开发项目整体规划设计、沿线土地开发整理,以及土地使用权出让收益归集管理等方面进行了规定。办法重点明确了以下三方面规定:
    一是重点明确轨道交通土地资源开发利用管理规划控制范围。为科学合理地确定轨道交通土地资源开发利用管理规划控制范围,既能保证轨道交通建设的需要,又能够体现中央城镇化工作会议和中央城市工作会议关于树立“精明增长”、“紧凑城市”的理念,优化空间结构的规划和布局,提高城镇建设用地效率。因此,在考虑全市轨道交通线网规划线路两侧土地控制与规划时,以实现轨道交通建设与沿线土地开发的协调联动为目标,确保将开发价值最大的沿线土地控制和有效利用。《办法》根据市政府有关文件精神,确定将轨道交通规划线路两侧各1000米内的土地,以及市、区(市)人民政府确定用于支持轨道交通建设和发展的其他土地纳入轨道交通规划控制范围。同时还考虑,为加强对轨道交通车辆段、站点等设施周边土地的开发,最大限度发挥轨道交通带来的经济效益,我市根据有关理论研究以及其他城市实践经验,规定轨道交通车辆基地、停车场、车站、区间及其用地红线外200米区域内为轨道交通土地开发利用核心区,200米至规划控制的1000米区域范围内为土地开发特定区。《办法》还明确核心区由轨道交通管理机构负责规划建设,特定区区市政府负责规划建设,以及核心区、特定区规划编制程序要求。
    二是明确轨道交通土地开发与项目管理。轨道交通土地资源开发规划控制范围土地能否得到有效利用,关键是要做好规划控制和土地整理与开发利用。《青岛市轨道交通条例》规定,轨道交通管理机构牵头编制轨道交通规划。因此,《办法》明确了核心区土地由轨道交通经营单位负责实施一级开发整理,相关区市负责集体土地征收、房屋征收不动产权属注销等工作;明确了与轨道交通设施在结构上不可分割、工程上必须实施统一的地上地下开发项目的,由轨道交通经营单位统一实施;明确了轨道交通综合开发项目在土地项目审批、项目招拍挂和协议出让的具体程序条件和土地使用权登记办法;明确了轨道交通设施与相邻的建构筑物之间的联通通道,一并纳入轨道交通主体工程审批、列入建设成本、统一建设经营管理。通过明确轨道交通管理机构、运营单位和政府相关部门以及区市政府在轨道交通土地资源开发利用中职责任务,有利于确保工作的落实。
    三是明确土地使用权出让收益归集。为筹集轨道交通建设资金,市政府先后出台了相关文件,分别就区(市)土地开发提取地铁建设基金进行了明确。此次,《办法》根据文件执行实际情况,对建设基金保障再次予以明确,有的做了适当调整。明确了核心区土地出让金除上缴中央、省的,不再扣除本市的其他基金,全额纳入轨道建设基金;明确了特定区土地收入由市、区市按照3比7比例分成;明确了轨道交通规划控制范围外的土地收益,统一按照土地出让金的10%计提,并规定不得减免。
    最后,再次感谢新闻界的各位朋友对政府立法工作的关心和支持。谢谢大家!
    
    主持人:谢谢蓝主任,接下来的时间交给媒体朋友们。
    
    提问:蓝主任您好,我是青岛广播电台的记者,我想问一下,1千米以内设为控制范围,这个控制范围怎么理解?是指所有权还是使用权?还是土地的出让收益,谢谢。
    
    蓝海华:大家知道,现在全国很多城市轨道交通已经运营了许多年了,轨道交通建设过程,轨道交通建设以后,对城市的扩展、延伸以及尤其是土地的附加值增值起了非常大的作用。回过头来说,土地的升值主要得益于轨道交通的建设,因为轨道交通它在方便城市运营过程当中起到了一个运营数量大、运营时间准、效率高的作用。所以,凡是轨道交通沿线的土地,在各个城市因为地铁的建设,土地都大幅度的升值。
    城市在建设过程当中,轨道交通建设过程当中,政府要进行大量的投资,而且投资数额巨大,刚才在稿里也介绍过。这个资金的来源需要靠政府来运作,那么有两种模式,一个是政府投入一部分,第二就是借助社会的力量。借助社会的力量也好,政府投入也好,这个数量由于巨大,政府的财政压力也同样也是要增加。所以在这种情况下,因为轨道交通给土地带来了增值,就应该把土地增值的部分反哺于轨道交通建设。
    怎么来实现土地增值反哺于轨道交通,就要对土地有序、有效的进行控制。经过理论专家的论证,轨道交通沿线土地增值最多的部分就是以轨道交通站点和沿线1千米以内的土地,这个控制是什么控制?是对它的规划控制和土地使用的控制,并不是说把这个土地就划给了轨道交通。
    通过政府和轨道交通的有效的政府相关部门和轨道交通管理机构的有效衔接,把这1千米以内的土地进行有效的控制,控制以后整理开发,获得的土地的收益按照一定的比例来反哺于轨道交通建设。
    刚才我在解读里说过的,200米以内所有的土地收入增值部分还是全部都要纳入轨道交通建设,200-1000米以内土地增值的部分,按照3:7开,30%给轨道交通,70%留给区市,1千米以外的所有建设土地,主要出售以后10%要纳入轨道交通建设。目前在城市内,实际上200米和1000米多数已经进行了开发建设,只有极个别的地方要重新调整规划,它的收益不是太多了,现在比方说咱们的硅谷线,从崂山到蓝色硅谷,现在的黄岛建设线,下一步还有机场建设线,这都要往郊外、市郊延伸,沿线的两侧1千米土地尚未开发,这个时候就要把1千米的土地进行有效的控制,第一个作用是土地增值以后,要拿出一定比例来反哺于轨道交通建设。第二在建设过程当中,很多的项目要和轨道交通的站点、轨道交通的场站甚至交通枢纽要统一规划,哪一块土地要预留作为公共交通和轨道交通衔接的一个距离要留出来。第二,还有一部分地下通道和地上场站联合建设,这样可以提高轨道交通建设的效率,统一规划、统一建设、统一审批、统一施工,这样提高效率,主要起这个目的。
    
    提问:蓝主任您好,我是大众日报的记者,我想请问一下对于核心区和特定区的面积是不是有一个大体的估算,新建区域可以进行统一的规划、统一的建设,已建成区域呢?是怎样进行控制的?谢谢。
    
    蓝海华:这个技术含量比较高,请地铁的同志介绍一下。
    
    地铁集团法务部王部长:我简单的介绍一下情况,我们现在线网规划是16条主线加2条支线一共810多公里,按照整个线网的规划,我们沿线周边200米范围内都是核心的规划功能区。总体的大概面积数,因为我们现在已经在建的有6条线路,刚才蓝主任也介绍了,有一些市内的线路的建设周边因为现状的原因,已经不存在继续深化、优化、开发的条件了,第一个问题,我们现在大概的规划控制范围,现在具体数字不大好说,因为也在结合着我们先的线网的规划调整,也在进行重新的摸底测算,这是我们下一步根据规章要进行的一项很重要的工作。
    第二,刚才提到了我们接下来的线网规划和依托于线网规划来进行的用地控制规划和开发的规划,我们有集团专门的资源开发公司,这是我们集团下属的全资子公司全面负责开发的规划和实施工作,具体的可以会后再和记者再进一步的交流。
    
    提问:蓝主任,您好。我是半岛都市报的记者,我想问一下,我们这个土地资源管理主要是以土地出让的形式还是以统一开发的形式来进行?未开发的区域,如果土地出让这种形式,价格控制有没有规定?统一规划未来有哪些形式的应用?谢谢。
    
    蓝海华:这个问题问的非常的到位,对土地综合开发利用有两个方面,一个是统一规划,一个是土地出让的收益。统一规划就是说轨道交通建设,在建设过程当中,轨道交通本身自身的一些场站、站点和整个城市周边的规划建设,比如商业网点、居民区也好,是需要有一个有效的衔接,比方说哪一个区域是需要建一个青岛市整体的交通枢纽,咱们举一个例子,比如现在的东部长途汽车站,下一步轨道交通在那边儿也有一个公司要在那里。周边整体的建设要统一协调,这是一点。
    第二,遇到了一个商业聚集区,在这个商业聚集区的建设过程当中,轨道交通要通过和地下的衔接,比如说连廊连通,举一个例子,现在的华润集团的万象城下面就有一个通道和即将开通的五四广场的线有一个连通,这就叫统一规划协调。不能轨道交通建设和商业网点建设不统一规划,不能建完了地下再打通道,这就是说统一规划要和周边的商业网点、交通设施以及其他的公共设施要有机的衔接好,第一是统一规划,这就是200米以内要做好这个事。
    第二就是土地出让。刚才说到土地增值以后,土地的增值的价格仍然由市场决定。因为轨道交通的出现,周边环境的土地肯定会升值,升值多少?不由政府来决定,还是土地通过拍卖,拍卖以后按照三个部分,200米以内、200米-1000米、1000米以外的三个不同的程度来计提地铁的基金费用,是这么来控制。
    说到土地的价格到底是多少?这个目前还是按照市场价来做,政府不有意去控制。
    
    主持人:今天有关轨道交通土地资源开发是一个非常专业的问题,看来记者朋友们都认真做了功课,提的问题非常的专业,有关这方面需要进一步的了解,可以会后跟法制办、地铁集团进一步的联系、沟通,在报道的时候确保宣传能够准确,更加的贴近百姓,为百姓服务。
    今天的发布会内容就到这里,发布会到此结束!
    
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